2001年に始まったJ-REIT。2001年の上場J-REIT銘柄数は2社のみでしたが、その後順調に拡大し、2007年には42銘柄まで増加。リーマンショック・東日本大震災の影響を受けて、銘柄数が減少した時期もありましたが、2012年以降は拡大を続け、2020年1月は上場J-REIT銘柄数は64にまで拡大しました。その後、新型コロナウイルスの影響を受けて銘柄数は減少しましたが、2021年2月時点で62銘柄となっています。J-REITの時価総額は、2019年後半には17兆円に達しましたが、新型コロナウイルスによって時価総額は急落し、2020年4月には12.31兆円まで下落しました。その後市場は急回復しており、2021年2月には15.66兆円まで拡大していますが、新型コロナウイルス前の水準までは回復していません。
保有不動産額は、リーマンショックがあった2008年12月時点で7.44兆円でしたが、その後順調に拡大。新型コロナウイルスの影響で2020年前半は一時的に成長は停滞しましたが、2020年後半から再び拡大基調となり、2021年2月時点で20.60兆円にまで増加しています。
J-REITを通して、少額から不動産投資に参加できるJ-REIT。J-REIT市場や、業界動向、主要企業を取り上げます。
安定的な成長を遂げてきたJ-REIT
不動産証券化協会によると、2021年2月時点のJ-REIT全体の保有不動産物件数は4,304件、保有不動産額は20.60兆円。J-REITが始まった2001年からの推移を見ると、2008年のリーマンショック、2011年の東日本大震災の影響で一時停滞した時期がありましたが、ほぼ一貫して、物件数、保有不動産額が増加しています。2012年以降の安定した成長は目を見張ります。
時価総額は好不況でアップダウン
物件数、保有不動産額が安定的に成長するJ-REITですが、時価総額や上場銘柄数を見ると、景気の好不況の影響を受けてきたことがわかります。
J-REITが始まった2001年から2007年までは時価総額、上場銘柄数ともに右肩上がりに成長し、2007年5月にはJ-REIT全体の時価総額が6.80兆円に達し、7兆円まであと一歩の水準まで拡大しました。しかしながら、世界的な金融危機を巻き起こしたサブプライム問題の発端となった2007年のパリバショック、2008年のリーマンショックの影響を受けて、時価総額は大幅に減少し、2009年2月には2.27兆円と、ピーク時の３分の１以下の水準まで落ち込みました。
尚、リーマンショックの影響を受けて、ニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生法適用を申請し、破綻することになりました。
2009年以降、時価総額は徐々にに回復していきましたが、2011年3月の東日本大震災の影響により再び落ち込むことになりました。ニューシティ・レジデンス投資法人の破綻以降、破綻したJ-REITはありませんが、2009年から2011年にかけて、J-REITの合併・再編も進み、上場銘柄数はピーク時の42件から34件に減少しました。
2012年以降は、新たに参入する企業により上場銘柄数が増加、既存のJ-REITの時価総額の回復、新たなJ-REITにより、J-REIT全体の時価総額は急速に回復し、2020年1月時点では17兆円にまで拡大しました。
新型コロナウィルスの影響で、J-REITの時価総額が急激に減少し、2020年4月の時価総額は12.31兆円となりました。新型コロナウイルスによって急減しましたが、その後は回復基調で、2021年2月には15.66兆円まで回復しています。新型コロナウイルスからの完全回復には一定の期間はかかりそうですが、中長期的には、J-REIT市場の拡大は続きそうです。
オフィス・商業施設がメイン、物流施設に注目
不動産証券化協会によると、保有不動産額ベースでの物件タイプ別の割合は、全体の40.8%がオフィス、次いで商業施設が16.6%、物流施設が18.3%となっています。住宅は4番目で、14.0%。次いでホテル・旅館が7.4%となっています。
2020年3月と比べると、物流施設の割合が拡大した一方で、オフィス、商業施設、ホテルのいずれも割合が低下しており、新型コロナウイルスの影響がうかがえます。ヘルスケアについては、まだ1.3%と割合は少ないですが、1年前の0.9%と拡大しており、今後の成長が期待できます。
投資物件の半分が東京に集中
投資物件の所在地別の割合を見ると、東京が全体の47.8%と約半分を占めています。東京を含む関東では、全体の71.5%にも及びます。関東の人口は約4,000万人で、人口比率は日本全体の30%強です。人口比率と比較すると、不動産物件として魅力のある物件が関東に集中していることがわかります。
もちろん、不動産市場自体は、関東以外の地域でも一定の規模はありますが、東京近郊に比べると、大規模な不動産があまり多くなく、J-REITの投資対象になる不動産が少ないようです。J-REITの平均的な投資物件は50億円くらいですので、大規模なオフィス、マンションや施設がターゲットになることが、関東に集中している要因のようです。
総合型J-REITと特化型J-REIT
J-REITには、オフィス、住宅、ホテル、物流施設や商業施設などに幅広く投資をする総合型J-REITと、物流施設やホテルなどの特定の物件のみに投資する特化型J-REITがあります。
総合型J-REIT
総合型J-REITで代表的な銘柄は、野村不動産マスターファンド投資法人、大和ハウスリート投資法人、ユナイテッド・アーバン投資法人やオリックス不動産投資法人などがあります。野村不動産マスターファンドは、総資産が1兆円を超え、国内最大の資産規模を誇ります。
特化型J-REIT
特化型J-REITで最大の銘柄は、オフィス特化型J-REITの日本ビルファンド投資法人です。三井不動産や住友生命保険が大株主の日本ビルファンド投資法人の資産規模は1兆428億円と、総合型の野村不動産マスターファンド投資法人に次ぐ規模です。オフィス特化型J-REITとしては、ジャパンリアルエステイト投資法人や大和証券オフィス投資法人などもあります。
住宅特化型J-REITで最大の銘柄は伊藤忠商事が運営するアドバンス・レジデンス投資法人です。そのほかには、コンフォリア・レジデンシャル投資法人、サムティ・レジデンシャル投資法人やスターツプロシード投資法人などがあります。
ホテル・旅館特化型J-REITで最大の銘柄はマレーシアのRockriseが運営するジャパン・ホテル・リート投資法人。その他には、星野リゾート・リート投資法人や森トラスト・ホテルリート投資法人などがあります。新型コロナウィルスの影響で、観光業が大打撃を受けていますが、コロナ後に観光業が回復し、ホテル・旅館への投資が拡大することを期待したいです。
物流施設特化型J-REITは、外資企業が運営する銘柄が多いことが特徴です。日本プロロジスリート投資法人、GLP投資法人やラサールロジポート投資法人などは外資企業が運営しているJ-REITです。日本企業も物流施設特化型J-REITを運営しており、三井物産などが運営する日本ロジスティクスファンド投資法人、伊藤忠商事が運営する伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人やシーアールイーが運営するＣＲＥロジスティクスファンド投資法人などがあります。
新型コロナウィルスの影響で、宅配・デリバリー需要が高まっています。コロナ後も宅配・デリバリー需要の高まりが続く可能性があり、物流施設特化型J-REITには注目したいです。
商業施設特化型J-REITは、三菱商事とUBS証券が運営する日本リテールファンド投資法人、イオンが運営するイオンリート投資法人や三井不動産が運営するフロンティア不動産投資法人などがあります。
これら以外にもヘルスケア・病院特化型J-REITもあります。現在は、ヘルスケア＆メディカル投資法人のみですが、高齢化社会の中で、ヘルスケア・病院などの施設の需要が高まっていくことが予想されており、今後、ヘルスケア・病院への投資が拡大し、新たにヘルスケア・病院特化型J-REITが現れるかもしれません。
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J-REIT各銘柄の収益性分析
売上成長率×ROA
J-REIT全銘柄の売上成長率とROAの分布を調べてみました。
売上成長率は、直近4決算期の実績と将来2決算期の見込みデータから統計分析を行い算出した数値です。ROAは、直近決算期の実績と将来2決算期の平均値です。
平均売上成長率は8.0%、平均ROAは1.4%で、売上成長率とROAともに平均を上回っている銘柄数は以下の13銘柄です。
| No | 銘柄 | 売上成長率 | ROA |
| 1 | ジャパン・インフラファンド投資法人 | 65.2% | 2.0% |
| 2 | ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 | 35.0% | 1.6% |
| 3 | 三菱地所物流リート投資法人 | 28.8% | 1.5% |
| 4 | 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人 | 28.6% | 1.5% |
| 5 | カナディアン・ソーラー・インフラ投資法人 | 24.7% | 1.6% |
| 6 | ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人 | 24.1% | 1.4% |
| 7 | タカラレーベン・インフラ投資法人 | 23.3% | 1.6% |
| 8 | スターアジア不動産投資法人 | 21.9% | 1.9% |
| 9 | ラサールロジポート投資法人 | 17.9% | 1.6% |
| 10 | 産業ファンド投資法人 | 16.9% | 1.6% |
| 11 | 大和証券リビング投資法人 | 13.0% | 1.8% |
| 12 | エスコンジャパンリート投資法人 | 11.2% | 1.8% |
| 13 | 日本プロロジスリート投資法人 | 9.3% | 1.5% |
経常利益率×利益率増減幅
J-REIT全銘柄の平均経常利益率と経常利益率の変動幅（増減幅）の分布は以下の通りです。
平均経常利益率は、直近決算期の実績と将来２決算期の見込みの経常利益率の平均値です。経常利益率の変動幅は、過去４決算期と将来２決算期の経常利益率の増減幅です。
平均経常利益率は40.6%、平均経常利益率の変動幅は▲2.5%で、売上成長率とROAともに平均を上回っている銘柄数は以下の32銘柄です。
| No | 銘柄 | 経常利益率 | 利益率増減幅 |
| 1 | ＣＲＥロジスティクスファンド投資法人 | 49.0% | 4.5% |
| 2 | 大和証券オフィス投資法人 | 49.3% | 3.2% |
| 3 | 大和証券リビング投資法人 | 41.9% | 2.8% |
| 4 | 日本リート投資法人 | 50.0% | 2.5% |
| 5 | サンケイリアルエステート投資法人 | 44.7% | 2.5% |
| 6 | 平和不動産リート投資法人 | 43.0% | 2.3% |
| 7 | ケネディクス商業リート投資法人 | 42.0% | 2.2% |
| 8 | ケネディクス・オフィス投資法人 | 42.1% | 2.1% |
| 9 | 日本ビルファンド投資法人 | 42.1% | 2.1% |
| 10 | コンフォリア・レジデンシャル投資法人 | 41.7% | 1.8% |
| 11 | グローバル・ワン不動産投資法人 | 40.6% | 1.2% |
| 12 | 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人 | 44.3% | 1.1% |
| 13 | ＧＬＰ投資法人 | 48.6% | 1.0% |
| 14 | 日本プライムリアルティ投資法人 | 45.1% | 0.9% |
| 15 | Ｏｎｅリート投資法人 | 44.3% | 0.9% |
| 16 | フロンティア不動産投資法人 | 49.9% | 0.5% |
| 17 | 森ヒルズリート投資法人 | 56.6% | 0.4% |
| 18 | ジャパンリアルエステイト投資法人 | 43.6% | 0.3% |
| 19 | プレミア投資法人 | 41.3% | 0.1% |
| 20 | 日本プロロジスリート投資法人 | 43.1% | 0.0% |
| 21 | 東急リアル・エステート投資法人 | 43.2% | -0.1% |
| 22 | ＳＯＳｉＬＡ物流リート投資法人 | 45.0% | -0.1% |
| 23 | エスコンジャパンリート投資法人 | 51.3% | -0.4% |
| 24 | 三菱地所物流リート投資法人 | 48.3% | -0.4% |
| 25 | アドバンス・レジデンス投資法人 | 43.4% | -0.5% |
| 26 | ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人 | 44.5% | -0.9% |
| 27 | ヒューリックリート投資法人 | 47.0% | -1.3% |
| 28 | オリックス不動産投資法人 | 40.9% | -1.5% |
| 29 | 日本アコモデーションファンド投資法人 | 41.9% | -1.5% |
| 30 | 森トラスト総合リート投資法人 | 53.9% | -1.7% |
| 31 | 産業ファンド投資法人 | 46.7% | -2.1% |
| 32 | アクティビア・プロパティーズ投資法人 | 47.9% | -2.5% |
J-REIT資産規模 上位20社
※ 括弧内は、主な投資対象物件の種類
| 順位 | 企業名 |
| 1 |
野村不動産マスターファンド投資法人 総資産 ： 1兆1,648 億円 |
| 2 |
日本ビルファンド投資法人 総資産 ： 1兆428 億円 |
| 3 |
ジャパンリアルエステイト投資法人 総資産 ： 9,664 億円 |
| 4 |
日本リテールファンド投資法人 総資産 ： 9,008 億円 |
| 5 |
大和ハウスリート投資法人 総資産 ： 8,412 億円 |
| 6 |
ユナイテッド・アーバン投資法人 総資産 ： 6,782 億円 |
| 7 |
オリックス不動産投資法人 総資産 ： 6,773 億円 |
| 8 |
日本プロロジスリート投資法人 総資産 ： 6,385 億円 |
| 9 |
GLP投資法人 総資産 ： 6,105 億円 |
| 10 |
積水ハウス・リート投資法人 総資産 ： 5,480 億円 |
| 11 |
インヴィンシブル投資法人 総資産 ： 5,224 億円 |
| 12 |
アクティビア・プロパティーズ投資法人 総資産 ： 5,155 億円 |
| 13 |
大和証券オフィス投資法人 総資産 ： 4,860 億円 |
| 14 |
日本プライムリアルティ投資法人 総資産 ： 4,535 億円 |
| 15 |
アドバンス・レジデンス投資法人 総資産 ： 4,516 億円 |
| 16 |
ケネディクス・オフィス投資法人 総資産 ： 4,398 億円 |
| 17 |
ジャパン・ホテル・リート投資法人 総資産 ： 4,157 億円 |
| 18 |
森ヒルズリート投資法人 総資産 ： 3,923 億円 |
| 19 |
イオンリート投資法人 総資産 ： 3,624 億円 |
| 20 |
ヒューリックリート投資法人 総資産 ： 3,307 億円 |
